找中介购房又跳单 是否构成违约

 

  【案情】

  2021年2月,李某找到A房产中介,提出想购买一套100平米左右的三居室,并签订了看房协议书,协议约定:李某在看房后六个月内,李某或其委托人、代理人等与李某有关联的人,利用A房产公司提供的房源信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的,应按实际成交价的1%支付违约金。该房源还在B房产公司挂牌出售,李某发现B房产中介报价较低,便通过B房产公司与卖家签订了买卖合同。A房产公司遂起诉李某至法院,认为其恶意“跳单”,应承担违约责任。

  【分歧】

  关于法院是否应判决李某违约,承担违约责任,存在两种不同意见:

  第一种意见认为,李某和A公司签订的属于居间合同性质,李某最终通过B公司签订房屋买卖合同,却没有和A公司签订,故意跳过中介,违反了看房协议书的约定,属于恶意“跳单”行为,应承担违约责任,赔付实际成交价1%的违约金。

  第二种意见认为,卖家不止将房源挂在一家中介公司,李某选择价款较低的B公司,不属于恶意“跳单”行为,无需承担违约责任。

  【评析】

  《中华人民共和国民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

  一般情况下,中介公司在带看之前,会和客户签订《居间合同》《确认书》《承诺书》《带看表》等文件,并且约定“禁止跳单”条款,目的是防止买方(及其配偶、亲属、朋友、指定第三方等)利用中介公司提供的房源信息,却跳过中介公司买卖房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金。

  李某是否“跳单”,是其承担违约责任的关键,要看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司,促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,李某通过A中介和B中介两家公司获得房源信息,最终选择了报价低的B中介公司成交,并不属于利用A中介公司的房源信息、机会,故不属于恶意“跳单”,不构成违约责任。

  综上,笔者同意第二种意见。

  (作者单位:江西省资溪县人民法院)

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