上海民福房地产开发有限公司与上海发源企业发展有限公司租赁合同纠纷案

上海民福房地产开发有限公司与上海发源企业发展有限公司租赁合同纠纷案

上 海 市 第 二 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2004)沪二中民二(民)终字第458号

  上诉人(原审被告、反诉原告)上海发源企业发展有限公司,住所地上海市青浦区重固镇北青公路6725号。
  法定代表人姚亮,董事长。
  委托代理人姚建国,该公司总经理。
  委托代理人胡敏,上海市敏东律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告)上海民福房地产开发有限公司,住所地上海市永兴小马路33号106室。
  法定代表人吴民展,董事长。
  委托代理人李涛,上海市广海律师事务所律师。
  上诉人上海发源企业发展有限公司因租赁合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2002)闸民三(民)初字第24号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海发源企业发展有限公司(下简称发源公司)的委托代理人姚建国、胡敏,被上诉人上海民福房地产开发有限公司(下简称民福公司)的委托代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原审查明:民福公司与发源公司于2001年3月27日签订《房屋租售合同》,约定:民福公司将本市虬江路1368弄2号2层C、D、E、F室出租给发源公司使用;租赁期自2001年4月20日起至2002年10月20日止;发源公司在租赁期1.5年内任一时段可以提出将租赁转成购买,重新签订售房合同;如发源公司将租赁房屋转成购买房屋,之前交付的租金可充抵购房款,按双方约定发源公司可将之前四套房屋的租金,指定一人或几人购一套房屋或四套以内的房屋,楼层朝向由发源公司定,房价以当年的房价为准,民福公司不得用任何理由推脱,否则民福公司无条件退还四套房屋1。5年的租金,如不购房,租金不再退还;月租金为6,000元等。合同签订后,发源公司实际使用所承租的房屋至今,并向民福公司支付了至2002年10月20日的租金及6,000元押金。在租赁期内,双方曾就发源公司购买该幢大楼10层F室房屋进行过协商,协商中,曾形成《商品房认购补充协议》(草稿),该协议草稿上,民福公司曾加盖校对章,但双方均未盖公司章和签名。2002年l0月15日,民福公司向发源公司发出专函,承诺以每平方米4,100元出售房屋,要求发源公司在2002年10月底前至民福公司办理“租转售”手续,并从租赁房屋迁出。后因故双方未能签订购房合同。发源公司遂以民福公司有意拖延签订购房合同为由,未再支付2002年10月21日起的租金。为此,民福公司诉诸法院,请求判令终止履行《房屋租售合同》,判令发源公司从承租的房屋中迁出,并给付自2002年10月21日起至迁出之日止的租金(按每月6,000元计算)。审理中,发源公司反诉,要求确认发源公司有购买四套房屋的权利,如民福公司不能向其出售四套房屋,则应返还发源公司已付租金114,000元(含6,000元押金),并赔偿发源公司四套房屋的差价损失538,764元。
  原审另查明:本市虬江路1368弄2号10层F室房屋已被案外人所购。民福公司并称现2号楼内房屋均被查封或设定抵押(已出售除外)。
  原审审理中,经发源公司申请,原审法院委托上海求是会计师事务所有限公司对本市虬江路1368弄2号2层D、E、F室及10层F室的价值进行评估,结论为2002年10月20日虬江路1368弄2号2层D、E、F室的价值为1,343,933元(每平方米4,30l元);10层F室价值为481,541元(每平方米4,430元);2003年10月27日上述2层D、E、F室价值为1,653,591元(每平方米5,292元),10层F室价值为592,415(每平方米5,450元)。
  原审法院认为:双方当事人所签之《房屋租售合同》系双方真实意思表示,未违反法律规定,应认定为有效。租售合同约定租赁期至2002年l0月20日止,合同到期后,双方未续订合同,故民福公司要求终止合同并要求发源公司迁让之请求,可以支持。至于民福公司要求发源公司给付欠租一节,鉴于发源公司至今仍在使用租赁之房屋,故理应向民福公司支付2003年10月21日之后的房屋使用费,而使用费数额可参照原标准。对于发源公司的反诉请求,虽然双方对未能签订购房合同的原因说法不一,但考虑到双方均确认在租赁期内曾就购买2号楼10层F室进行过协商,考虑到当时房地产市场的整体情况,对此分歧应作出有利于发源公司的解释更为合理。鉴于发源公司在合同租赁期内,仅向民福公司提出购买一套房屋,故发源公司请求判令确认其有四套房屋购买权的请求,难以支持。审理中,民福公司称2号楼均被出售或抵押查封,已无房屋能出售给发源公司,事实上亦导致发源公司无法按照约定购房,故民福公司理应按约返还发源公司1。5年租金,并承担发源公司因此造成的损失。发源公司主张以四套房屋2003年10月27日的总价值扣除2002年10月20日的总价值(以4,000元为单价计算)所得数额为其损失数额,鉴于双方在合同租赁期内仅就l0层F室房屋进行协商,故以10层F室2003年l0月27日与2002年l0月20日的价值差作为发源公司的损失较为合理,考虑到民福公司在发给发源公司的专函中认可以每平方米4,100元出售房屋给发源公司,故该房屋2002年10月20日的单价应以4,100元每平方米为妥。至于发源公司所主张的其余三套房屋的差价损失,理由不足,对该主张难以支持。据此,原审法院作出判决:一、上海民福房地产开发有限公司与上海发源企业发展有限公司签订的《房屋租售合同》终止履行;二、上海发源企业发展有限公司应于判决生效之日起七日内迁出本市虬江路1368弄2号2层C、D、E、F室;三、上海发源企业发展有限公司应于判决生效之日起七日内给付上海民福房地产开发有限公司房屋使用费(自2002年10月21日起至实际迁出之日止,按每月6,000元计算);四、上海发源企业发展有限公司要求确认其有四套房屋购买权的诉讼请求,不予支持;五、上海民福房地产开发有限公司应于判决生效之日起七日内承担返还上海发源企业发展有限公司租金108,000元的违约责任及返还押金6,000元;六、上海民福房地产开发有限公司应于判决生效之日起七日内赔偿上海发源企业发展有限公司损失146,745元;七、上海发源企业发展有限公司的其余诉讼请求,不予支持。一审案件受理费50元,反诉案件受理费3,790元,由上海民福房地产开发有限公司负担3,790元,上海发源企业发展有限公司负担50元;评估费13,000元,由上海民福房地产开发有限公司与上海发源企业发展有限公司分别负担3,250元及9,750元。

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